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一码中特是真是假:曹陽:讓行業自律在會員服務中發揮作用

發布: 2018-01-16     文章來源:     查看: 12479次
作為一個與民生息息相關的行業,物業管理行業的自律管理越來越受到各方的關注。為了強化協會監管職責,更好服務行業發展,近年來,深圳市物業管理行業協會(以下簡稱“協會”)在落實《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)有關規定的基礎上,多措并舉,走出了一條行業自律管理的新路子。
行業自律的基本框架

金鹰一码中特书 www.ydrbx.com 協會依據條例賦予的行業自律監管職能,經過幾年來的探索和實踐,逐步形成了以“一個法律前提、兩個第一原則、三個基本制度、四個專項指導”為內容的基本框架。

一個法律前提

一個法律前提是指《條例》規定的業必歸會制度和賦予協會的行業自律性職能。業必歸會制度主要體現在《條例》第五十八條的規定,即“物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。本條例實施前已取得物業服務企業資質證書的企業應當自本條例實施后三個月內加入市物業管理協會。異地物業服務企業在特區簽訂《物業服務合同》之日起三個月內應當加入市物業管理協會”。行業自律職能體現在《條例》第五十九條的規定,即“市物業管理協會應當加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性監管,建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規規定和行業規范,侵害業主合法權益的,應當要求其改正;情節嚴重的,應當給予警告、業內通報批評或者公開譴責等制裁?!?/span>

兩個第一原則

物業服務企業存在和發展的根本是為業主提供“質價相符”的物業服務,而協會是以物業服務企業為主要會員的自律性組織?;諞隕峽悸?,自律框架在實踐過程中逐漸形成了兩個第一原則:對行業之外堅持業主權益第一;對行業內部堅持行業自律第一。

三個基本制度

為了行使好《條例》賦予協會的自律性職責,協會不斷探索并完善行業自律督察機制,通過立足于現有規章制度體系,不斷完善自律調查基本流程、咨詢接待流程、行業糾紛調解流程、法律顧問工作流程、法律事務援助流程等基本制度,先后出臺了《深圳市物業管理行業自律規范》《深圳市物業管理行業制裁規則》《深圳市物業管理誠信風險預警公告制度》等自律性文件,構成了協會自律工作的基本制度。

四個專項指導

結合行業自律管理工作中遇到的突出問題,協會在依據自律規則進行懲戒的同時,也出臺了相應的規范性自律文件。2010年,深圳某小區因交接沖突在社會上造成了非常惡劣的影響。協會在接到舉報后,立即著手展開調查,最終根據協會相關的自律制度給該企業涉事負責人以“公開遣責”處分,這個處分意味著該公司兩年內不得參與任何招投標活動,受處分的負責人兩年內不得從事物業管理相關工作。協會結合類似的典型案例,及時發布了“三個自律規范性文件”:《關于進一步規范我市物業服務企業參加物業管理招投標活動的通知》《關于加強管理我市物業服務企業異地分支機構經營行為的通知》《關于規范我市物業管理交接工作的通知》。

另外,隨著CPI指數不斷上漲,深圳職工最低工資標準的不斷上調,《勞動合同法》及住房公積金制度的施行,導致我市物業服務企業的綜合成本急劇攀升,多數企業面臨經營困境。為擺脫這一困境,保持和提升物業服務質量,防止在物業服務費價格調整中的不規范行為,協會在2011年適時頒布了《關于保障物業質量、合理調整價格與規范競爭行為的指導意見》。以保證業主和物業服務企業的根本利益,引導行業良性競爭。

這四個專項指導文件是協會針對行業內重點糾紛而專門發布的規范性文件,對行業內不嚴格遵守法律法規、行業規范的企業起到了很好的警示作用,有效地引導了行業良性有序發展。

行業自律管理的主要方式

為推動行業規范發展,協會主要以預防性教育、提醒與約談、內部直接處分、后置式懲戒以及自律懲戒的關聯處理等五種方式,來進行具體的自律管理工作。

預防性教育

對于預防性教育,主要有兩種自律方式。一是每年開展各類宣傳、培訓活動,提高會員企業的自律意識;二是對企業有違法違規不當傾向的及時出臺指導意見。比如2005年,協會對某物業服務企業在媒體宣傳中發表不負責任言論的行為進行通報后,及時向全體會員又發布了《關于在公共媒體宣傳中注意輿論導向、科學用詞、規范言論的通知》,對會員單位同類行為進行警示和預防。

提醒與約談

對于提醒與約談,也有兩種主要方式。一是經媒體曝光的負面報道,要求企業報送書面說明,給予提醒教育,并根據事件性質,分觀察和跟蹤兩種措施進行后續處理;二是針對一些輕微違反行業自律規范或社會影響不大,還不構成懲戒處分的情況,約談企業負責人及項目負責人。

內部直接處分

內部直接處分主要是對尚未構成行政處罰和刑事處罰,但已嚴重違反行業自律規范或者造成嚴重社會影響的,依據自律規則直接給予處分。

2009年,某物業服務企業在服務中擅自停水停電、停止電梯運行,導致與業主矛盾激化,嚴重影響了行業形象,協會給予該企業通報批評的處分;2010年,某小區新老物業服務企業在交接過程中引起激烈沖突,直至警方鳴槍示警才得以制止,引起社會輿論的極大關注,協會給予涉事企業及相關責任人公開譴責的處分;2013年,某物業服務企業司違規使用專項維修資金,嚴重影響了行業形象,協會給予該企業通報批評、給予涉事當事人公開譴責的懲戒。

后置式懲戒

后置式懲戒主要是針對已經違反行政法規或刑法,行政機關和法院已經做出行政處罰決定或生效判決的情況。2012年,在深圳市“三打兩建”專項行動中,政府相關部門對存在欺行霸市行為的兩家物業服務公司進行了行政處罰,協會給予了通報批評的后置式懲戒;2016年,光明滑坡重大事故中,某物業服務公司存在違法轉包行為,成為該事件的責任主體之一,并被追究刑事責任,協會給予了公開譴責的后置式懲戒。

自律懲戒的關聯處理

一是凡是受到行政、刑事或業內懲戒的企業,一定時期內不具備參加優秀會員的評選資格,協會也不予推薦參加知名品牌、市(區)長質量獎等評選活動。

二是受到公開譴責處分的企業,兩年內不能參加物業管理市場招標投標。受到公開譴責處分的個人,物業服務企業兩年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。